Консалтинг
 
 
 
 
Последнее обновление
4 ноября 2017 г.
RSS RSS-лента

     
 
Разработка бизнес-планов, ТЭО, финансовые модели (расчеты).
Профессионально, адекватные цены. тел. 8-928-902-45-91
Мониторинг стоимости земельных участков (земли поселений) по Азовскому району Ростовской области, июль-сентябрь 2008 г.

Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО "Оценочно-консалтинговая компания "ИКР-Консультант"

По итогам III квартала 2008 г. можно провести анализ населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, п. Овощной, с. Самарское, х. Обуховка, п. Рогожкино.

diagram

Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.

Таблица 1

Населённый пункт Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв.
Колузаево 530
Обуховка 322
Рогожкино 319
Маргаритово 241
Дугино 229
Елизаветинская 171
Овощной 158
Полушкин 134
Кулешовка 130
Городище 100
Круглое 77
Новомаргаритово 68
Самарское 67
Займо-Обрыв 66
Кагальник 57
Пешково 45
Семибалки 34
Новониколаевка 25
Победа 22
Высочино 11

 

diagram

Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.

Таблица 2

Населённый пункт Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. Расстояние до Ростова, км
Овощной 158 18,4
Городище 100 22,4
Кулешовка 130 24,7
Новоалександровка 100 25,4
Елизаветинская 171 25,9
Обуховка 322 26,4
Дугино 229 28,7
Высочино 11 30
Рогожкино 319 32,2
Самарское 67 35
Пешково 45 36,3
Кагальник 57 36,5
Займо-Обрыв 66 42,6
Круглое 77 45
Семибалки 34 60
Маргаритово 241 77
Новомаргаритово 66 79
Порт-Катон 73 85

К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 100-350 тыс. руб. за сотку. Исключением в этой группе является п. Высочино, цена сотки в котором на порядок ниже.
Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории:, х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 40-100 тыс. руб.

В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити».

Если сравнивать цены на участки за I - III квартал 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.

Таблица 3

Населённый пункт Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. Цена на 1 сот., тыс. руб.  II кв. Цена на 1 сот., тыс. руб.  III кв.
Высочино 10 7 11
Городище 144 97,9 100
Дугино 94 121,9 229
Елизаветинская 89 84,1 171
Займо-Обрыв 49 40,0 66
Круглое 62 100,2 77
Кулешовка 38 81,1 130
Новомаргаритово 73 57,0 68
Обуховка 103 82,3 322
Овощной 73 74,5 158
Пешково 21 20,4 45
Победа 28 26,0 22
Рогожкино 138 156,3 319
Самарское 43 63,7 67

Графически динамику цен можно изобразить следующим образом

diagram

diagram

Однако, мониторинг цен на земельные участки показал, что не смотря на падение цен во II квартале в некоторых районах, практически все показывают положительный прирост в III квартале по сравнению с началом года. Так, например, наблюдается рост цен в ст. Елизаветинская: если в I квартале цена за сотку составляла 89 тыс. руб., то в III уже 171 тыс. руб., и общий прирост составил 91,4%. Также положительный прирост наблюдается в с. Круглое, общий прирост - 25,1%, с. Самарское - 56,9%, х. Займо-Обрыв - 36,1% . Больше чем в 2 раза выросли цены в х. Дугино, с. Кулешевка, х. Обуховка, пос. Овощной, х. Пешково и Рогожкино.

Падение цен можно заметить в х. Городище (30,4%), х. Победа (21,4%).

В п. Высочино, с. Новомаргаритово присутствует некоторая стабильность, если цена и отклонилась в ту или иную сторону, то незначительно.

Таблица 4

Населённый пункт Прирост цен в III квартале по сравнению с II ( %) Общий прирост цен  с I квартале по III( %)
Высочино 57,1% 10,0%
Городище 2,1% -30,4%
Дугино 87,9% 143,2%
Елизоветинская 103,3% 91,4%
Займо-Обрыв 65,0% 36,1%
Круглое -23,1% 25,1%
Кулешовка 60,4% 239,9%
Новомаргаритово 19,3% -6,8%
Обуховка 291,4% 211,6%
Овощной 111,9% 117,6%
Пешково 120,6% 109,7%
Победа -15,4% -21,4%
Рогожкино 104,1% 131,8%
Самарское 5,2% 56,9%

 

diagram

Примечания.

Мониторинг земельных участков проводился в июле-сентябре 2008 г.
Выборка составляет около 200 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты  "Все для Вас"; "Из рук в руки"; "Читай - теленеделя", а ткже Интернет-сайты:  АН "Нирлан" - www.nirlan.ru,  АН "Титул" - www.realtitul.ru, АН "Гринас" - www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ  www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.