Консалтинг
 
 
 
 
Последнее обновление
4 ноября 2017 г.
RSS RSS-лента

     
 
Разработка бизнес-планов, ТЭО, финансовые модели (расчеты).
Профессионально, адекватные цены. тел. 8-928-902-45-91
Мониторинг стоимости земельных участков (земли поселений) по Азовскому району Ростовской области, октябрь - декабрь 2008 г.

Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО "Оценочно-консалтинговая компания "ИКР-Консультант"

По итогам IV квартала 2008 г. можно провести анализ населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, п. Овощной, с. Самарское, х. Обуховка, п. Рогожкино, с. Семибалки, с. Пешково.

Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.

Таблица 1

Населённый пункт Цена на 1 сот., тыс. руб. IV кв.2008 г.
Колузаево 516
Обуховка 367
Рогожкино 238
Полушкин 190
Городище 179
Овощной 150
Дугино 133
Новомаргаритово 133
Кулешовка 122
Кагальник 103
Круглое 101
Елизоветинская 100
Маргаритово 97
Самарское 62
Займо-Обрыв 56
Семибалки 38
Пешково 37
Новониколаевка 19
Высочино 11

Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.

Таблица 2

Населённый пункт Цена на 1 сот., тыс. руб. IV кв. Расстояние до Ростова, км.
Овощной 150 18,4
Городище 179 22,4
Кулешовка 122 24,7
Елизоветинская 100 25,9
Обуховка 367 26,4
Дугино 133 28,7
Высочино 11 30
Рогожкино 238 32,2
Самарское 62 35
Пешково 37 36,3
Кагальник 103 36,5
Займо-Обрыв 56 42,6
Круглое 101 45
Семибалки 38 60
Новомаргаритово 133 79
Порт-Катон 130 85

К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 130-370 тыс. руб. за сотку. Исключением в этой группе является п. Высочино, цена сотки в котором на порядок ниже. Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории: х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 40-100 тыс. руб. В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити». Если сравнивать цены на участки за I - IV квартал 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.

Таблица 3

Населённый пункт Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. Цена на 1 сот., тыс. руб.  II кв. Цена на 1 сот., тыс. руб.  III кв. Цена на 1 сот., тыс. руб.  IV кв.
Высочино 10 7 11 11
Порт-Катон 31 50,0 73 130
Дугино 94 121,9 229 133
Елизоветинская 89 84,1 171 100
Займо-Обрыв 49 40,0 66 56
Круглое 62 100,2 77 101
Кулешовка 38 81,1 130 122
Новомаргаритово 73 57,0 68 133
Обуховка 103 82,3 322 367
Овощной 73 74,5 158 150
Пешково 21 20,4 45 37
Маргаритово 16 40,0 241 97
Рогожкино 138 156,3 319 238
Самарское 43 63,7 67 62

Графически динамику цен можно изобразить следующим образом:

Однако мониторинг цен на земельные участки показал, что, не смотря на рост цен в IV квартале, по сравнению с I (средний прирост составил 43,8%), не трудно заметить, что цены снизились в IV квартале по сравнению с III (в среднем на 18,3%).
Так, например, наблюдается значительное падение цен в х. Дугино: если в III квартале цена за сотку составляла 229 тыс. руб., то в IV уже 133 тыс. руб. (стоимость упала на 72,2%). Аналогичная ситуация в ст. Елизаветинская (-71%), с. Маргаритово (-1485%), х. Рогожкино (-34%). В х. Займо-Обрыв, с. Кулешевка, п. овощной и др. наблюдается так же падение цен, но не такое значительное (до 20%).
Рост цен можно заметить в с. Порт-Катон (43,8%), с. Круглое (23,8 %), с. Новомаргаритово (48,9%), х. Обуховка (12,3%).

Таблица 4

Населённый пункт Прирост цен IV квартала по сравнению с I кв., % Прирост цен IV квартала по сравнению с III кв., %
Высочино 9,1% 0,0%
Порт-Катон 76,1% 43,8%
Дугино 29,2% -72,2%
Елизоветинская 10,7% -71,0%
Займо-Обрыв 13,4% -17,9%
Круглое 39,0% 23,8%
Кулешовка 68,6% -6,6%
Новомаргаритово 45,1% 48,9%
Обуховка 71,8% 12,3%
Овощной 51,6% -5,3%
Пешково 42,0% -21,6%
Маргаритово 83,8% -148,5%
Рогожкино 42,2% -34,0%
Самарское 31,1% -8,1%
Итого, % 43,8% -18,3%

Примечания.

Мониторинг земельных участков проводился в октябре-декабре 2008 г.
Выборка составляет около 150 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты  "Все для Вас"; "Из рук в руки"; "Читай - теленеделя", а ткже Интернет-сайты: 
АН "Нирлан" - www.nirlan.ru,  АН "Титул" - www.realtitul.ru, АН "Гринас" - www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ  www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.