Консалтинг
 
 
 
 
Последнее обновление
4 ноября 2017 г.
RSS RSS-лента

     
 
Разработка бизнес-планов, ТЭО, финансовые модели (расчеты).
Профессионально, адекватные цены. тел. 8-928-902-45-91
Мониторинг стоимости земельных участков (земли поселений) по Аксайскому району Ростовской области, октябрь-декабрь 2009 г. по ценам предложений.

Аксайский район – одна из наиболее перспективных территорий Ростовской области. Его экономический потенциал обусловлен в первую очередь уникальным географическим положением: Аксайский район граничит с городами Ростовом-на-Дону, Новочеркасском, Батайском. Аксайский район выгодно отличается от других сельскохозяйственных территорий области наличием развитого промышленного комплекса. В районе функционируют предприятия химической, пищевой, перерабатывающей промышленности, машиностроения и металлообработки. При этом сельское хозяйство остается одной из ведущих отраслей местной экономики. Перечисленные факторы делают Аксайский район, безусловно, привлекательным для крупных инвесторов. Наличие развитой инженерной инфраструктуры и большого количества свободных земель создает условия для строительства торгово-выставочных комплексов, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, жилых поселков. Район уже активно осваивается инвесторами. В настоящее время здесь реализуются крупнейший инвестиционный проект: строительство третьего в России профессионального гольф-клуба «Гольф & Кантри клуб «ДОН» в станице Старочеркасской.

По итогам VI квартала 2009 г. был проведен анализ предложений земель населённых пунктов Аксайского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены п. Щепкин, п. Янтарный, п. Камышеваха, п. Водопадный.

Диаграмма 1

Исходя из цен-предложений, выставленных на продажу земельных участков, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в п. Янтарный, п. Водопадный, п. Камышеваха, с/х Темерницкий. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием основных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.

            В несколько более низкую ценовую категорию входит большинство остальных районов: ст. Ольгинская, п. Щепкин, п. Большой Лог, п. Рассвет и др. Эти населённые пункты находят также по близости к Ростову, до 30 км.

            И, наконец, в самую последнюю ценовую категорию попадают такие населённые пункты как п. Элитный, ст. Грушевская, с. Донское, с/т. Задонье.           

Таблица 1

 

Местоположение

Стоимость 1 сотки, тыс. руб. за 4 кв. 2009 г.

1 группа

Янтарный, п.

332

Водопадный, п.

267

Камышеваха, п.

257

2 группа

Российский, п.

95

Большой Лог, п.

135

Ольгинская, ст

58

Щепкин, п.

71

Рассвет, п.

209

3 группа

Островский, п.

68

Старочеркасская, ст

233

Грушевская ст.

54

 

Диаграмма 2

 

В зависимости от площади участки могут классифицироваться на 3 группы:

 

-  менее 8 соток - 39% предложений (чаще это участки площадью 8 и 6 соток);

-  от 8 до 20 соток - 38% - самая обширная группа (довольно много участков площадью 10 12 сот.)

-  более 20 соток - 23% (не смотря ни на что, максимальная площадь участка составляет 50 соток).

Диаграмма 3

 

Одним из основных ценообразующих факторов является  близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Аксайского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.

Ближайшими населёнными пунктами, где встречаются предложения по земельным участкам являются район рынка «Алмаз» и совхоз Темерницкий, район глазной клиники «Леге-Артис». Высокие цены объясняются тем, что районы примыкают к городу, а рынок «Алмаз» ещё и находится в близости от торгового центра "МЕГА" с якорным арендатором в лице IKEA, строительство которого поспособствовало удорожанию цен на землю вокруг в несколько раз. Основная часть участков рядом с IKEA - земли сельхозназначения. Стоимость одного гектара такой земли доходит до 5-7 млн. руб. На цену влияют близость к коммуникациям и наличие фасадной части, выходящей на трассу. По словам риэлтеров, большинство предлагаемых участков имеют прямоугольную форму с фасадной частью 100-400 м и коммуникации по меже. Спрос наблюдается в основном на участки площадью 1-3 га для строительства торговых центров, а также на участки 10-15 га для возведения складских комплексов.

В эту же группу можно отнести населённые пункты, расположенные в районе 15 км от Ростова-на-Дону. Здесь цена за сотку составляет 150-350 тыс. рублей. Данную группу образуют посёлки Янтарный, Водопадный, Камышеваха, Российский.

Предложения земельных участков, находящихся дальше чем 15 км. от Ростова имеют более низкие цены. В эту ценовую категорию входят посёлки Рассвет, Дорожный, Щепкин, Большой Лог, станица Ольгинская.

Не смотря на отдалённость ст. Старочеркасской от г. Ростова-на-Дону, цена за сотку составляет 233 тыс. руб., что можно сравнить с ценами на участки в первой ценовой группе. Однако это можно объяснить тем, что предложения были представлены на участки, фасадом на трассу, либо с видом на Собор, что значительно увеличивает стоимость земли.

 

 

Таблица 2

 

Месторасположение

Расстояние от Ростова, км.

Стоимость 1 сотки, тыс. руб. за 4 кв. 2009 г.

Янтарный, п.

8

332

Водопадный, п.

8,5

267

Камышеваха, п.

9

257

Российский, п.

13

95

Большой Лог, п.

15

135

Ольгинская, ст

15

58

Щепкин, п.

15

71

Рассвет, п.

17

209

Островский, п.

20

68

Старочеркасская, ст

25

233

Грушевская ст.

28

54

 

В целом, наблюдается стабильное падение цеп при удалении от областного центра - г. Ростова-на-Дону. Об этом свидетельствует следующая диаграмма:

 

Диаграмма 4

 

Если сравнивать цены на участки за I и IV квартал 2009 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, Интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.

 

Таблица 3

 

Местоположение

Стоимость 1 сотки в I кв. 2009 г., тыс. руб.

Стоимость 1 сотки в IV кв. 2009 г., тыс. руб.

Грушевская, ст

70

54

Щепкино, с.

98

71

Красный пос.

98

172

Октябрьский пос.

105

117

Ольгинская, ст

105

58

Реконструктор

115

87

Алмаз

113

233

Дорожный, п.

117

42

Большой Лог, п.

172

135

Российский, п.

193

95

Темерницкий, с/х

243

180

Рассвет, п.

274

209

Водопадный, п

291

267

Камышеваха, п.

325

257

Янтарный, п.

377

332

 

Очевидно, что наибольший рост цен в IV кв. по сравнению с I наблюдается в районе рынка «Алмаз» (I кв. - 113 тыс. руб., IV кв. - 233 тыс. руб.)

В остальном, большинство населенных пунктов Аксайского района показывают падение цен. Наиболее существенно это можно заметить в п. Российский, ст. Ольгинская. В остальных населенных пунктах снижение цен произошло не столь значительно.

Довольно стабильный цены  в таких  населенных пунктах как п. Янтарный и Водопадный - наиболее дорогостоящие земли.

Графически динамику цен можно изобразить следующим образом:

 

            Диаграмма 5

 

Таблица 4

 

Местоположение

Прирост цен IV кв. по сравнению с I кв. 2009 г., %

Грушевская, ст

-29,5%

Щепкино, с.

-37,8%

Красный пос.

43,0%

Октябрьский пос.

10,3%

Ольгинская, ст

-80,0%

Реконструктор

-32,2%

Алмаз

51,5%

Большой Лог, п.

-27,4%

Российский, п.

-103,2%

Темерницкий, с/х

-35,0%

Рассвет, п.

-31,1%

Водопадный, п

-9,1%

Камышеваха, п.

-26,2%

Янтарный, п.

-13,7%

 

Диаграмма 6

 

Примечания.

Мониторинг земельных участков проводился в октябре-декабре 2009 г.
Выборка составляет около 100 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты  "Все для Вас"; "Из рук в руки"; "Читай - теленеделя", а ткже Интернет-сайты: 
АН "Нирлан" - www.nirlan.ru,  АН "Титул" - www.realtitul.ru,
АН "Гринас" - www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ  www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.