Консалтинг
 
 
 
 
Последнее обновление
30 июня 2017 г.
RSS RSS-лента

     
 
Разработка бизнес-планов, ТЭО, финансовые модели (расчеты).
Профессионально, адекватные цены. тел. 8-928-902-45-91
Гостинка или частный дом?

При принятии решения о приобретении
недвижимости всегда оказывается, что лучшее время
для покупки было в прошлом году.

По мнению Автора статьи – инвестиции денежных средств в объекты жилой недвижимости в последнее время теряют свою актуальность, а приобретение гостинок, коммуналок и хрущевок как “вложения средств” с экономической точки зрения – в ряде случаев неоправданны. Почему?

Никто не будет отрицать тот факт, что в последние годы часть активного населения имеющего высокий уровень дохода вкладывала и продолжает вкладывать денежные средства в новостройки Ростова и области.

Естественно, предложения не поспевали за спросом, и прошлый год продемонстрировал рекордный за последние годы рост цен на недвижимость. По некоторым оценкам он составил от 70 до 90 %, а в некоторых случаях и больше. Почему так произошло? По мнению автора, данный рост, связан в первую очередь с двумя основными факторами: отсутствие финансовых механизмов, позволяющих защитить денежные средства от инфляции и развитие ипотечного рынка в России. Рассмотрим эти факторы более подробно.

1 фактор

Отсутствием в России финансовых механизмов, позволяющих сохранить или приумножить накопления, излишек денежной массы, который образовался и продолжает расти вследствие улучшения основных Российских макроэкономических показателей (Таблица № 1).

Таблица №11

Показатель Ед. изм. 2001 2002 2003 2004 2005 2006
ВВП млрд. руб. 8944 10831 13243 17048 21615 26621
  % к пред.пер. 105,1 104,7 107,3 107,2 106,4 106,7
Инвестиции в основной капитал % к пред.пер. 110,0 102,6 112,5 110,9 110,7 111,7
Реальные доходы населения % к пред.пер. 110,0 110,9 114,9 109,9 109,3 110,0
Инфляция % к пред.пер. 118,6 115,1 112,0 111,7 110,9 109,0
Федеральный бюджет  
доходы млрд. руб. 1591 2205 2583 3426 5125 6276
  % ВВП 17,8 20,4 19,5 20,1 23,7 23,6
профицит млрд. руб. 265 151 228 731 1613 1995
  % ВВП 3,0 1,4 1,7 4,3 7,5 7,5
Консолидированный бюджет  
доходы млрд. руб. 2674 3516 4136 5427 7612 10643
  % ВВП 29,9 32,5 31,2 31,8 35,2 40,0
профицит млрд. руб. 267 112 180 762 1670 2259
  % ВВП 3,0 1,0 1,4 4,5 7,7 8,5
Стабилизационный фонд млрд. руб.       522 1237 2347
  % ВВП       3,1 5,7 8,8
Инвестиционный фонд млрд. руб.         69,7 70,7
  % ВВП         0,3 0,3
Экспорт млрд. долл. 101,9 107,3 135,9 183,2 243,6 302,3
  % ВВП 34,3 31,1 31,5 31,0 31,9 30,9
Импорт млрд. долл. 53,8 61,0 76,1 97,4 125,3 162,7
  % ВВП 18,1 17,6 17,6 16,5 16,4 16,6
Золотовалютные резервы млрд. долл. 36,6 47,8 76,9 124,5 182,2 303,7
  мес. импорта 5,9 6,8 8,9 11,4 13,3 17,5
Обменный курс (средний за период) руб/долл 29,16 31,35 30,68 28,81 28,29 27,18
Государственный внешний долг млрд. долл. 129,3 122,1 119,7 110,5 106,1 91,0
  % ВВП 42,2 35,3 27,7 18,7 13,9 9,3


1 Институт комплексных стратегических исследований

Такие факторы, как рост реальных доходов населения (10 % за 2006 г.) и отсутствие на сегодняшний день других, более доходных инструментов для инвестирования свободных денежных средств, отвечающих таким требованиям, как “высокая доходность – отсутствие риска или минимальный риск”, привели к ситуации, когда перед инвестором встала проблема куда вложить “свободные деньги”?

Если раньше такой проблемы, по существу не было, а американский доллар рассматривался как незыблемая твердь, курс которого очень чутко реагировал на инфляционные процессы в стране, то в последние годы доверие к заморской валюте заметно уменьшилось и корреляционная зависимость курс доллара – инфляция в России сошла на нет.

Безусловно, механизмы для инвестирования денежных средств существуют, но их не так много. Есть депозиты, с невысокой доходностью, которая ниже уровня инфляции (вклад "депозит сбербанка России" сумма от 100 000 до 1 000 000 руб. на срок 1 год и 1 мес. дает 9,75 % годовых). Есть международный валютный рынок Forex. Есть паевые инвестиционные фонды, которые в настоящее время дают куда более высокою доходность (более 30 % годовых).

Но что будет с этими фондами, с фондовым рынком, если в России появится очередной изгой-олигарх или нерезиденты вдруг вздумают вывести деньги из Российских ценных бумаг и вложиться бумаги других стран с “переходной экономикой”? Представляется мне, что ничего хорошего.

Естественно, что сложившаяся ситуация, когда не так уж много альтернатив, просто провоцировала инвестировать свободные денежные средства в строительную отрасль. И это притом, что жилья в России всегда не хватало. Для обеспечения всех нуждающихся необходимо ввести в эксплуатацию около 1,5 млрд. кв.м. жилья, а вводится в около 70-75 млн. кв.м. в год. Разделив одну цифру на другую, мы увидим, что для обеспечения жильем всех желающих при сегодняшних объемах строительства потребуется 19 лет.

Получается, что при существующем дефиците жилья, дополнительный спрос со стороны инвесторов, приобретающих жилье, как средство защиты денежных средств от инфляции спровоцировал скачек цен.

2 фактор

Запуск механизмов ипотечного кредитования привело к резкому увеличению спроса на вторичном рынке жилья и, как следствии, к росту цен. Количество банков, реализующих ипотечные программы, стремительно росло. В 2004 году их было около 200, в начале 2005 года 241, на 1 января 2006 года уже 395 банков выдавали ипотечные жилищные кредиты, в 2007 году ещё больше.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию объем выданных ипотечных кредитов в России к концу 2007 года будет составлять около 291 млрд. рублей и по прогнозам объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2008 года составит 407 млрд. рублей, 2009 года - 570 млрд. рублей и к концу 2010 года достигнет 798 млрд. рублей.

Абсолютно очевидно, что такая динамика будет подстегивать спрос, в первую очередь, на вторичном рынке, что, собственно говоря, происходит на сегодняшний день. Стоимость гостинок, ещё в прошлом году перевалила за 1,2 млн. руб. и рост продолжается.

“Перегрет” ли рынок? Здесь могут быть самые разные мнения. Мнения экспертов, безусловно, многого стоят, но давайте взглянем на эту проблему несколько с иной точки зрения. С точки зрения расчета стоимости объекта недвижимости с помощью классической формулы, которая описана во всех учебниках по оценке:

     V=I/R, где
     V –стоимость объекта недвижимости;
     I – чистый операционный доход;
     R –коэффициент капитализации.

Получается, что гостинка может “сгенерировать” денежный поток…. Ну, предположим в 8 000 руб./мес. (или 96 000 руб. в год).

Затраты на оплату коммунальных платежей, безусловно, могут колебаться, но мы предположим, что они составят 1 000 руб./мес. (или 12 000 руб. в год).

Исходя из этого, можно предположить, что чистый операционный доход составит порядка 84 тыс. руб. Принимаем коэффициент капитализации равным 9% и что получаем? А с помощью вычислений (V= 84 000/0,09 = 933 333) получаем, что гостинка должна стоить порядка 933 тыс. руб. вместо выставленной на продажу цены 1,3-1,35 млн руб.

Похожа ли рассчитанная стоимость гостинки на взаправдошную? Мне кажется, что да! Но…Конечно, можно долго и не без оснований говорить о том, что, мол, такая на сегодняшний день… конъюнктура цен на аренду “занижена”, можно прогнозировать, что она резко возрастет. Можно многое. Однако… Можно предположить и другое, что стоимость жилья на сегодняшний день ввиду определенных сложившихся за последние несколько лет стереотипов завышена только потому, что потенциальные покупатели не видят или не хотят увидеть куда более привлекательные альтернативы решения жилищных проблем, которые повернут денежные потоки от гостинок, хрущевок и коммуналок несколько в иное русло, в сектор индивидуального строительства, и это произойдет в ближайшие годы.

К тому же надо добавить, что уже существуют новые технологии строительства индивидуальных домов с достаточно низкой себестоимостью (300-400 $/кв.м.) которые позволяю собрать дом как конструктор с квадратурой 120-250 кв.м. за считанные недели.

Приведенный ниже пример наглядное этому подтверждение.

Для сравнения, можно привести не совсем однозначные суждения автора, приведенные в начале статьи. Рассмотрим 2 варианта инвестирования денежных средств в гостинку и в строительство индивидуального жилья.

  1. Вариант. Приобретение гостинки.
    Цена приобретения – 1 200 000 руб. плюс 5 % за услуги агентству недвижимости или 48 461 доллара США (при курсе 1 $ = 26 руб.).
  2. Вариант. Приобретение земельного участка и строительство индивидуального жилого дома.

Безусловно, в зависимости от района Ростова-на-Дону, стоимость сотки очень сильно колеблется, но надеюсь, никто не будет оспаривать тот факт, что в плохоньком районе Ростова, в каком-нибудь садоводческом товарищества можно купить незастроенный земельный участок как минимум с коммуникациями по меже (вода, свет, газ) за 300-600 тыс. руб. В расчете принимаем стоимость участка – 500 000 руб.

Потратив ещё год, два на строительство (или несколько недель на его “сборку”) можно выстроить скромный одноэтажный дом квадратов так на 90 и обойдется это.. Ну предположим в 400$ за 1 кв.м. Можно, конечно, отстроиться и дороже, но мы ведем речь о “скромном” жилье. И, что же получается?

В 1 варианте инвестиции в недвижимость составили примерно 46 000 $ и Вы получили 26-30 кв.м. жилья, обшарпанный и обписанный подъезд с веселыми соседями, а во втором, вы израсходуете около 55 000 $, но взамен получаете скромный дом построенный “под вас”, метражом как минимум в 3 раз большим чем гостинка с (возможностью дальнейшего расширения), ну и плюс земельный участок. А какова разница? Всего-навсего – около 9 000 $.

Конечно, можно долго спорить, что участки в Ростове стоят намного дороже. Да, это действительно так. Но мы сразу оговорили, что мы рассматриваем “плохонький” район, вариант садоводческого товарищества, ведь и гостинка – это не предел совершенства российских зодчих!

Исходя из приведенных расчетов, можно констатировать факт, что приобретение вторичного жилья типа гостинок, коммуналок и хрущевок по ценам, сложившимся на сегодняшний день на рынке, просто нецелесообразно! Тем более, что уже сейчас некоторые банки, работающие в г. Ростове-на-Дону, начали предлагать услуги по ипотеке на земельные участки, в частности “Зенит”, “Промсвязьбанк”, “Центр-инвест”. Правда в доверительной беседе банковские консультанты все же советуют взять обычный потребительский кредит – процентная ставка хоть и выше, но “возни меньше”. Большинство ростовских банков пока не торопятся предлагать услуги земельной ипотеки, ссылаясь не совершенство законодательства. Эта ситуация напоминает сценарий развития ипотеки городского жилья. Однако в воздухе витает идея разработки специального закона о земельной ипотеке, и тогда ситуация может резко измениться, хотя… она и так уже меняется в сторону земельной ипотеки. Примерно то же самое было несколько лет назад и с потребительским кредитованием.

Именно поэтому, в настоящее время интенсивно застраиваются садоводческие товарищества и цена на земельные участки растет. Более того, когда потенциальные желающие иметь своё жилье, наконец, поймут, что при нынешней сложившейся конъюнктуре цен на недвижимость выгоднее покупать земельные участки и строиться, спрос на них заметно увеличится, что, безусловно, вызовет новый виток цен на землю. Примерно такой же, как был на недвижимость в 2006 году. А развитие земельной ипотеке, просто подхлестнет рынок, и он будет расти и расти в ближайшие десятилетие.

Так, что не без оснований можно предположить, что в ближайшие несколько лет, инвестиции в недооцененные земельные участки имеющие перспективы развития, можно рассматривать как один из наиболее привлекательных и доступных финансовых инструментов которые позволят как сохранить, так и преумножить имеющийся капитал.

© Аллавердян В.В., 2007